Huis in Oostenrijk gekocht, maar je mag er zelf niet in

Hoe zo de regels van de Oostenrijkse regering. Er worden banden gelegd om leegstand te voorkomen door buitenlanders met een vakantie woning, dat kan ik mij wel voorstellen. Ook familie woningen waar de kinderen niet meer wonen en ouders er niet meer zijn hebben daar huizen die leegstaan, zij moeten daar extra voor gaan betalen. Iemand die via een project makelaar gaat investeren en een app koopt zit aan verhuur vast, en is bekend dat je zelf er maar 3-4-6 weken per jaar zelf in mag. Is je app verhuurd op het moment dat jij er heen wil krijg je een woning van een ander uit dat project, en moet je huur betalen, dat is al gemeen bekend. Ze moeten toch op een of andere manier dat rendement halen ;)

Kon het hele artikel net niet lezen, maar blijkt dat ze dus zijn opgelicht door de project makelaar, deze heeft ze zaken beloofd die niet zijn toegestaan door de gemeente daar. Er moesten 43 bedden verdwijnen over het hele project, er was voor veel minder toestemming dan dat hij verkocht had. Sommige dachten een app te kopen voor vier pers, blijkt ze hebben een hotelkamer waar ze geen eens meubels aan toe mogen voegen. Ik hoop dat de advocaat wat voor ze kan betekenen.

Ik vind het een nogal verwarrend artikel waar (zoals helaas heel vaak in de hedendaagse ‘journalistiek’) logische zaken en onwaarheden/onlogische zaken totaal door elkaar lopen.

Deze mensen lijken voorgelogen te zijn qua capaciteit en gebruik, dat is natuurlijk heel vervelend (understatement). Ook voor mensen die zoveel geld kunnen uitgaven is dit zuur (dat soort afgunstige reacties hoor ik helaas ook). Maar dat alles wordt in het artikel even op 1 hoop gegooid met allerlei zaken (m.b.t. zweitwohnsitz e.d.) die wél algemeen bekend (zouden moeten) zijn bij mensen die dit soort appartementen (willen) kopen. Dus zoveel slachtoffer als het artikel schetst zijn ze niet (want dat je geen kast mag ophangen voor je eigen spullen e.d. zou volgens mij algemeen bekend moeten zijn bij dit soort concepten), maar dat neemt niet weg dat er wel het nodige fors mis gegaan is en ze daar de dupe van zijn.

Het is algemeen bekend dat makelaars en projectontwikkelaars de werkelijkheid vaak oppoetsen en het mooier voorspiegelen dan het is. Het is een beetje naïef om daar niet bovenop te zitten bij een dergelijke aankoop.

Het is niet jouw appartement. Dergelijke constructies moet je niet anders zien dan een investering. Of het een goede investering is, betwijfel ik. Vroeger had je ook al van dit soort malafide praktijken. Time sharing heette dat, als ik me goed herinner.

Dit artikel zit achter een paywall dus wellicht even de strekking ervan samenvatten?

Nederlanders met vakantiehuis in Oostenrijk mogen er zelf niet in: ‘Zijn we naïef geweest?’
Nederlanders die een tweede woning kopen in Oostenrijk komen steeds vaker bedrogen uit. ,We mogen er zelf niet meer in en de huuropbrengsten vallen ook tegen.

Het klinkt idyllisch, zo’n tweede woning in de Oostenrijkse Alpen. Een eigen vaste stek voor de wintersport en ‘s zomers de ideale start voor een wandelvakantie. Voor wie het zich kan veroorloven, is de belegging heel lucratief vanwege de verhuurmogelijkheden. Beter dan beleggen in een tweede huis in Nederland dat door de regelgeving nauwelijks nog winstgevend is voor particulieren.

De Nederlandse advocaat Stephan Wijnkamp, gespecialiseerd in vakantiewoningen en skirecht, en met een eigen advocatenkantoor in Oostenrijk, lacht schamper. ,Dat is het verhaal van veel projectontwikkelaars. Het is in Oostenrijk iedere keer hetzelfde. Mensen wordt iets voorgespiegeld wat niet kan en niet mag. Oostenrijk heeft weinig bouwgrond vanwege de bergen en de vraag naar vakantiewoningen is groot. Ze willen geen tweede woningen die bijna altijd leeg staan.’’

Strenger toezicht van de Oostenrijkse overheid kan vergaande gevolgen hebben. Neem het project in Schruns, een vakantiedorpje in Vorarlberg. Kort voor corona werd daar een appartementencomplex opgeleverd. Twaalf Nederlanders kochten er een appartement dat afhankelijk van de grootte tussen de 490.000 en 658.000 euro kostte. De projectontwikkelaar had een rendement van 6 procent beloofd - de grootste zou wel 2500 euro per week huur opbrengen - en natuurlijk konden ze het privé gebruiken zo vaak ze wilden. Wijnkamp: ,Niet dus. Er rust een hotelbestemming op het pand en het mag dus alleen als hotel gebruikt worden. De Nederlanders die er een appartement kochten, kwamen er later achter dat ze hun appartement volgens de wet en de bouwvergunning compleet over moesten dragen aan een exploitant.’’

Verliefd op de plek
Martin van Warmerdam, opticien in Den Bosch, is een van de kopers. Hij spreekt ook namens de andere eigenaren. ,We zochten een eigen vakantieplek in de Alpen en toen kwamen we dit tegen en raakten verliefd op de plek. Zo ging het met iedereen. De verkoopbrochure, in het Nederlands, was prachtig. En het is in Schruns, een klein dorpje in Vorarlberg, ook schitterend. Er werden twee nieuwe gebouwen neergezet door projectontwikkelaar Uplandparcs met uitzicht over het dorp en de bergen van skigebied Silvretta Montafon. De skilift is 600 meter lopen. De twaalf appartementen werden stuk voor stuk aan Nederlanders verkocht. Bijna iedereen had spaargeld en sloot ook een hypotheek af om de aankoop te financieren. We zouden 6 procent rendement halen.’’

Opticien Martin van Warmerdam uit Den Bosch kocht een appartement in de Oostenrijkse alpen en kwam er later achter dat hij er zelf geen gebruik van mag maken.
Opticien Martin van Warmerdam uit Den Bosch kocht een appartement in de Oostenrijkse alpen en kwam er later achter dat hij er zelf geen gebruik van mag maken. © Dolph Cantrijn
Projectontwikkelaar Uplandparcs is een Duitse onderneming. Eigenaar en directeur is de in Duitsland wonende Nederlander Bastiaan Taselaar. In de verkoopfolder is te lezen: ‘Door de uitstekende verhuurbaarheid in combinatie met de aantrekkelijke aankoopprijzen is een gezond rendement te behalen. Daarnaast kan iedere eigenaar gedurende zes weken per jaar het appartement zelf gebruiken. Eigen vakantieplezier als extra rendement!’

Brandweer
Dat het foute boel is, merken de Nederlanders in maart als de brandweer op de stoep staat. Er was geklaagd over parkeeroverlast door auto’s met gele kentekens . De 84 bedden in de appartementen blijken strijdig met de veiligheidseisen en de bouwvergunning. Op last van de brandweer gaan de appartementen drie maanden op slot en er moeten 43 slaapplaatsen verdwijnen.

De twee appartementengebouwen in de verkoopbrochure.
De twee appartementengebouwen in de verkoopbrochure. © Uplandparcs
Projectontwikkelaar Taselaar weerspreekt desgevraagd de gang van zaken. ,Elke koper heeft een overeenkomst met Uplandparcs gesloten, waarin duidelijk is benoemd dat de koper geen vakantiewoning koopt, maar een woning met de bestemming commerciële verhuur.’’ En de Nederlandse eigenaren, stelt hij, mogen volgens de vergunning wél gebruik maken van appartement, maar alleen als ze het huren. Hij wijst óók op de verkoopbrochure. Op de plattegronden staan in totaal 41 bedden ingetekend. ,Dit betekent dat UplandParcs aan haar contractuele verplichtingen tegenover alle kopers van appartementen te Schruns heeft voldaan.’’

Weet je wat het meeste pijn doet? We zijn ons vakantie­stek­kie kwijt

Martin van Warmerdam
Van Warmerdam laat op zijn beurt de bijlages van de verkoopdocumentatie zien. Daarin staat dat het om twaalf appartementen gaat voor zes tot acht personen. En dat de bijgeleverde inventaris in totaal 84 slaapplaatsen telt.
Van Warmerdam: ,Taselaar had ons verzekerd dat hij contact had met de gemeente over de vergunning en dat we ons geen zorgen hoefden te maken, maar daar is niets van gebleken. Hij heeft een koopcontract voorgeschoteld dat in strijd is met de wet en de vergunning. De vergunning die wij natuurlijk niet hebben gezien, heeft het over een Investorenmodell, maar dat werd ons niet verteld. We hebben eigenlijk een illegale vakantiewoning gekocht. Weet je wat nog het meeste pijn doet? We zijn ons vakantiestekkie kwijt. Schruns is zo’n leuk dorpje; we waren helemaal gelukkig als we er waren. Maar ons vakantieplezier is verdwenen. Als we er komen, maken we oneigenlijk gebruik van het appartement. Dan denk je toch: wat als de politie nu binnenkomt?’’

De kopers hebben advocaat Wijnkamp ingeschakeld. Hij ontraadt de Nederlanders om de appartementen nog privé te gebruiken. ,Wie de regels overtreedt, riskeert boetes die oplopen tot 40.000 euro per overtreding en uiteindelijk kan het eindigen in gedwongen verkoop via een veiling.’’

Advocaat Stephan Wijnkamp staat honderden eigenaren van tweede woningen bij die door de strenge Oostenrijkse regelgeving in de problemen komen bij het gebruik ervan.
Advocaat Stephan Wijnkamp staat honderden eigenaren van tweede woningen bij die door de strenge Oostenrijkse regelgeving in de problemen komen bij het gebruik ervan. © Ton Voermans
Schruns staat niet op zichzelf. Wijnkamp heeft momenteel vijftien projecten in Oostenrijk met zo’n dertig kopers per project met soortgelijke problematiek lopen. Veel klanten zijn bemiddeld en gewend aan zaken doen en tóch trappen ze erin. ,Het gaat om appartementen van 300.000 tot wel twee miljoen euro. In Oostenrijk wordt de leveringsakte niet door een notaris maar meestal door een advocaat gemaakt. In deze Duitstalige akte staat dan dat een Freizeitwohnsitz (vakantiewoning) niet is toegestaan. Doordat in meeste gevallen kopers verteld wordt dat door de verhuurverplichting er geen sprake van een Freizeitwohnsitz is en ze het vakantieverblijf mogen gebruiken, gaan de kopers de mist in. De Duitstalige akte wordt bij een Nederlandse notaris getekend. Maar die notaris in Nederland heeft alleen de opdracht de handtekening te controleren. Kopers worden meestal alleen door de makelaar of projectontwikkelaar voorgelicht. Als ze het koopcontract vooraf door een eigen advocaat zouden laten controleren op de mogelijkheden voor eigen gebruik zal die zeggen: ‘Nee, dit kán niet.’’’

Spookstadjes
Het Alpenland met negen miljoen inwoners telt inmiddels 1,4 miljoen mensen met een Nebenwohnsitz, mensen die zijn ingeschreven bij de gemeente en er een verblijf hebben maar er niet daadwerkelijk wonen. Dat zijn er 200.000 meer dan vijf jaar geleden.

Ze hebben eigenlijk een hotelkamer gekocht en mogen er nog geen kast met persoonlij­ke spullen neerzetten

Advocaat Stephan Wijnkamp
Oostenrijk zit er dubbel in. Aan de ene kant leveren de toeristen veel geld op. Burgemeesters hopen dat de Duitsers en Nederlanders veel werkgelegenheid met zich meebrengen. Aan de andere kant drijft de komst van de buitenlanders de prijzen van onroerend goed zover op dat de eigen bevolking buiten de boot valt. Buiten de seizoenen veranderen de dorpen in spookstadjes. ,Ieder Nederlander is welkom om hier te wonen, maar dan wel het hele jaar rond’’, zegt Markus Sint, parlementariër in Tirol. Hij strijdt al jaren tegen de vakantiehuizen. ,Anders krijg je een uitverkoop van Oostenrijk. Alleen al in Tirol hebben we 10.000 illegale vakantiewoningen. Het is genoeg!’’
Wijnkamp vertegenwoordigt de Nederlanders die in Schruns een ‘appartement’ kochten. De verhuuropbrengst valt tegen. Wijnkamp: ,Nu er minder bedden in mogen is de huurprijs en dus het rendement lager. En ook de vrije verkoopwaarde van het appartement. Eigenlijk hebben de kopers volgens het bestemmingsplan en bouwvergunning geen appartement maar een hotelkamer gekocht. Ze mogen er nog geen eigen kast met persoonlijke spullen neerzetten. De projectontwikkelaar heeft de vergunning zelf aangevraagd en wist dit precies maar heeft de kopers toch verkeerd voorgelicht.’’

Het uitzicht vanuit het appartement van Martin van Warmerdam. Hij riskeert een boete als hij gebruik maakt van zijn appartement zonder huur te betalen.
Het uitzicht vanuit het appartement van Martin van Warmerdam. Hij riskeert een boete als hij gebruik maakt van zijn appartement zonder huur te betalen. © Privé
De appartementeigenaren zitten met de handen in het haar. Ze willen dat de projectontwikkelaar de koop terugdraait en dat hij gemaakte kosten en het misgelopen rendement vergoedt. Verkopen aan iemand anders lijkt zonder enorm verlies onmogelijk.

Naïef geweest?
Van Warmerdam: ,Zijn we naïef geweest? We hebben zakelijk allemaal het nodige meegemaakt, maar dit tart alle verbeelding. Natuurlijk hebben we navraag gedaan, met makelaars gebeld maar blijkbaar onvoldoende. Het is ook heel ondoorzichtig. Iedere deelstaat in Oostenrijk heeft andere regels. En projectontwikkelaars creëren een rookgordijn. Op papier zag het er allemaal zo goed uit. Bastiaan Taselaar is een ervaren projectontwikkelaar, dus we gingen er ook vanuit dat het klopte.’’

,We willen eigenlijk het appartement zoals het ons is verkocht,‘’ vertelt de opticien uit Den Bosch. ,Dat de bestemming en de vergunningen worden aangepast, zodat we er zes weken per jaar mogen verblijven. Maar volgens Wijnkamp kunnen we dat vergeten. We willen met ons verhaal ook een waarschuwing afgeven: laat een koopcontract in Oostenrijk altijd doorspitten door een eigen advocaat.’’

Maar waarom wordt dit zo ondoorzichtig gemaakt als er zo veel belangstelling voor is; bewust mensen een poot uittrekken?

Maar waarom wordt dit zo ondoorzichtig gemaakt als er zo veel belangstelling voor is; bewust mensen een poot uittrekken?

Frank66 op 21 aug 2023 18:03

Dat lijkt in dit geval wel idd zo, er zijn ook projecten waar het wel goed geregeld is tussen gemeente makelaar en kopers.

Ik vind het een nogal verwarrend artikel waar (zoals helaas heel vaak in de hedendaagse ‘journalistiek’) logische zaken en onwaarheden/onlogische zaken totaal door elkaar lopen.

Deze mensen lijken voorgelogen te zijn qua capaciteit en gebruik, dat is natuurlijk heel vervelend (understatement). Ook voor mensen die zoveel geld kunnen uitgaven is dit zuur (dat soort afgunstige reacties hoor ik helaas ook). Maar dat alles wordt in het artikel even op 1 hoop gegooid met allerlei zaken (m.b.t. zweitwohnsitz e.d.) die wél algemeen bekend (zouden moeten) zijn bij mensen die dit soort appartementen (willen) kopen. Dus zoveel slachtoffer als het artikel schetst zijn ze niet (want dat je geen kast mag ophangen voor je eigen spullen e.d. zou volgens mij algemeen bekend moeten zijn bij dit soort concepten), maar dat neemt niet weg dat er wel het nodige fors mis gegaan is en ze daar de dupe van zijn.

MiKeZZa op 21 aug 2023 09:24

Zoals ik het lees, dan zijn deze kopers gewoon keihard opgelicht door de projectontwikkelaar/makelaar. Ze wisten dat het geen zweitwohnsitz was, maar achteraf blijkt dus dat ze niet eens een appartement gekocht hebben.
Ik hoop dat deze mensen een goede advocaat in de hand kunnen nemen om deze malafide verkoper aan te pakken.
Of dat ze in overleg met de gemeente toch tot een goede oplossing komen. Soms moet je wat geduld hebben. Zelf heb ik in 2017 een appartementje in Dienten gekocht. Pas na een jaar konden we tekenen bij de notaris en zes jaar later is nog steeds niet alles juridisch op papier gezet. Gelukkig doet de gemeente (die zelf ook steken heeft laten vallen) niet moeilijk en komt het uiteindelijk wel in orde…
Hopelijk bij de gedupeerden in Schruns ook.

Zo dan, ben je lekker mee. Moraal van dit verhaal: voor tekenen/(aan)betalen de hele papierwinkel door een ter zake kundig advocaat laten nalopen?